Des de l’any 2007, Catalunya, fent ús de l’atribució exclusiva de la matèria d’habitatge a les Comunitats Autònomes, ja va ser pionera en aprovar una norma reguladora de la política d’habitatge amb la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge. Des d’aleshores, malgrat la seva accidentada aprovació i declaracions successives d’inconstitucionalitat, va arribar l’any passat la norma estatal, Ley 12/2023, de 24 de mayo por el derecho a la vivienda.
Aquesta va introduir un seguit de mesures, entre les que destacaven la declaració de zones de mercat residencial tensat (art. 18 de la Ley 12/2023). En aquestes zones, la norma anuncia i habilita un sistema de limitació de rendes en els contractes de lloguer introduït en la vigent Ley de Arrendamientos Urbanos, sent Catalunya novament capdavantera en un context normatiu diferent al de quan el Parlament de Catalunya l’any 2020 va aprovar la Llei 11/2020, del 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge i el Tribunal Constitucional va declarar inconstitucional per invasió de competències de l’Estat * (1).
Tornant a la limitació dels preus del lloguer actual, amb l’entrada en vigor de la Llei estatal d’habitatge, Catalunya, al mes de juny de 2023, va encapçalar des del Departament de Territori de la Generalitat la tramitació de la declaració dels municipis afectats com àrees tenses. Després de mesos amb molts dubtes sobre la seva efectivitat i falta de desenvolupament o aprovació de reglament posterior, Catalunya aplica des del passat 16 de març de 2024 la limitació del preu del lloguer en els municipis on l’escassetat d’habitatges a un preu assequible dificulta trobar o mantenir el pagament de la renda destinada a l’habitatge.
El 15% dels municipis de Catalunya estan afectats per aquesta limitació, en tant que dels 947* (2) municipis que hi ha a Catalunya, 140 han estat declarats zona de mercat residencial tensat. Amb tot, no estem davant una regulació de mínims, ja que la realitat és que el 80,6% de la població de Catalunya es troba dins d’aquestes àrees de mercat residencial tens.
Llistat de municipis tensionats: https://habitatge.gencat.cat/ca/ambits/preus-ingressos-i-zones/limit-preu-lloguer/llistat-municipis-zmrt/
Si bé, des de la Llei estatal ni autonòmica no es preveu cap mecanisme sancionador davant el seu incompliment, és evident que portarà modificacions en el comportament del mercat residencial de les que esperem fer un anàlisi més endavant.
Ara per ara, la informació pràctica que han de tenir en compte els llogaters, propietaris i operadors del sector per tractar d’adequar-se a la normativa que ja resulta d’aplicació és:
1.- L’Índex de preus de referència, que es troba en vigor per la publicació al BOE de la Resolución de 14 de marzo de 2024, de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, por la que se determina el sistema de índices de precios de referencia a los efectos de lo establecido en el artículo 17.7 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Introduint la referència cadastral, el sistema ofereix un rang de valors de preus de lloguer d’habitatges com a referència a títol orientatiu per la fixació de la renda dels nous contractes de lloguer o aquells contractes en vigor que hagin de passar per una revisió de la renda. Enllaç: Inicio — Índice alquiler de vivienda | Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (mivau.gob.es).
2.- La mesura i els topalls de l’índex afecta en particular:
– A Grans Tenidors de totes les àrees declarades de mercat residencial tensat; si bé la Ley de Vivienda estatal determina que és Gran Tenidor qui tingui la propietat de 10 o més habitatges, la consideració de Grans Tenidors per àrees tenses rebaixa el mínim de 10 a 5 sense distinció entre persones físiques i jurídiques. Per tant, afecta als propietaris que tinguin 5 immobles d’ús residencial, excloent garatges i trasters.
– A propietaris d’un immoble d’ús residencial que no hagi estat llogat en els últims 5 anys.
En definitiva, l’Índex és d’aplicació quan:
a) L’habitatge no ha estat llogat abans, sigui el propietari Gran Tenidor o no.
b) El preu del lloguer anterior supera l’índex de referència quan el propietari sigui Gran Tenidor.
Els petits propietaris en aquestes àrees (menys de 5 habitatges) hauran de mantenir el preu del lloguer anterior, sense haver d’aplicar el valor de l’Índex.
Significa tota aquesta regulació que els propietaris en àrees tenses no podran incrementar el lloguer?
La resposta és no. La norma també preveu excepcions permetent incrementar el preu del lloguer fins a un màxim del 10% quan s’han fet obres de rehabilitació destinades a l’estalvi d’energia del 30 % o de millora de l’accessibilitat, sempre que s’hagin acabat en els 2 anys anteriors de la data del nou contracte de lloguer.
Sense cap mena de dubte que caldrà una revisió de la seva aplicació i com es comporta el preu dels lloguers en un mercat amb forta demanda i manca de lloguer assequible.
(1) * El recurs promogut pel Grup Parlamentari del PP al Congrés dels Diputats va derivar en la Sentència de 10 de març de 2022 – 2020-6289STC.pdf (tribunalconstitucional.es) que anul·lava articles de la regulació dels preus del lloguer de la norma catalana.
(2) * Darrera actualització del llistat de municipis a Catalunya de 10/01/2024: https://www.idescat.cat/indicadors/?id=aec&n=15902
