En un escenari de pujada dels tipus d’interès, d’increment de preus de les hipoteques i pèrdua gradual de poder adquisitiu ha portat en els pitjors dels casos a les famílies a no poder fer front al pagament de la hipoteca sobre el seu habitatge habitual. Si al greuge de les hipoteques referenciades a EURIBOR li sumem la progressió d’una hipoteca amb un sistema d’amortització creixent, la situació econòmica pot ser insostenible.
Tractem el cas de les hipoteques de quota creixent, les quals per entendre la seva progressió geomètrica creixent són necessaris coneixements en matemàtiques financeres que la majoria de persones que han subscrit aquesta tipologia difícilment poden comprendre.
Les hipoteques de quota creixent es caracteritzen per una quotes baixes al principi i es van incrementant a raó d’un percentatge determinat en un període pactat. En conseqüència, el client paga en les últimes quotes més del que venia pagant en les quotes inicials i amortitzant més capital cap al final de la vida del préstec que no pas al principi (el més habitual).
En els préstecs s’estableixen els acords financers bàsics següents:
i) L’import de capital.
ii) Els interessos a aplicar.
ii) La suma de la quota d’interessos i la quota d’amortització de capital.
Existeixen dos tipus de modalitat de quota creixent: l’estricte i la variable. En la variable, la quota varia fins al punt que resulta impossible fer un càlcul o progressió sense saber el tipus d’interès aplicable a cada moment i, per tant, comporta el desconeixement pur per part del client de quin import acaba pagant si, per una banda, no disposa dels coneixements de matemàtiques financeres concrets i per l’altra, no disposa de les dades aplicables al càlcul de la quota (Informe Financiero sobre el Sistema de Redito Ad Libitum en los contretes hipotecarios, publicat pel Govern de les Illes Balears, de 20 d’abril de 2023).
Entre els anys 2000 i 2008, la comercialització d’aquest tipus d’hipoteques venia promoguda per la idea que el poder adquisitiu i salari creixeria amb el temps per causa mateixa de l’increment del cost de vida en general. Si bé, això és especular amb el futur, el que potser no es va destacar tant van ser els riscos associats d’aquest tipus d’acord. Aquest sistema és el que més lentament amortitza el capital prestat i no permet a l’usuari disposar de cap dada certa ja que el reajust de les quotes es va produint amb el pas de les revisions o aplicacions de l’increment pactat.
Evidentment, un dels problemes pot ser que, malgrat haver pagat puntualment les quotes hipotecàries, els usuaris es trobin que a l’arribada de la data de venciment, no s’hagi arribat a amortitzar el capital prestat.
La realitat és que els tribunals han rebutjat declarar abusiu un sistema d’amortització creixent:
1) Per validar aquest tipus d’hipoteques el Tribunal Suprem considera que no presenten problemes si superen el control de transparència (Sentència del Tribunal Suprem nº 162/2021).
L’any 2020 el Tribunal Suprem, en Sentència 564/2020, va establir la seva licitud en un cas en el que el préstec tenia un termini de 40 anys, 480 quotes, a raó d’un creixement del 2,5%: una diferència de més de 1.600.-euros entre una quota inicial i una de les finals.
La indefinició del temps que es triga en amortitzar un préstec de quota creixent, entenen els tribunals que és una nota imprescindible de la “quota creixent”.
2) Tampoc considera intrínsecament perjudicial el mètode de càlcul i és més, en un escenari de tipus d’interès baixos seria interessant per al consumidor, afirma el Tribunal Suprem.
3) La reflexió va més enllà: la declaració d’abusivitat de la distribució de la quota hipotecària i el pagament de menys import en un temps determinat, portaria a l’absurd d’admetre especialment perjudicials els acords de períodes de carència que inclouen els mecanismes de protecció als deutors hipotecaris inclosos en els Codis de Bones Pràctiques (CBP) que es troben regulats en Real Decreto-Ley 6/2012 ampliats per Real Decreto-ley 19/2022 amb la finalitat de protegir-los davant el risc d’impagament.
En resum, la Jurisprudència considera que la hipoteca creixent no és un sistema més lesiu per al consumidor que altres sistemes d’amortització possibles, sinó que pot arribar a ser beneficiós en tant que permet un pagament inicial més baix de quota.
No oblidem, però que, la Guia de Bones Pràctiques del Banc d’Espanya també imposa el deute d’informar de les conseqüències d’optar per sistemes d’amortització alternatius al client.
En definitiva, els paràmetres de la licitud de la clàusula sobre el sistema d’amortització d’hipoteques creixents segueix remetent-nos al «cas a cas» i a la normativa de consumidors (Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias i Directiva 2011/83/UE del Parlament Europeu i el Consell de 25 de octubre de 2011, i concordants): control d’informació i transparència.
De moment, resulta poc viable la seva reclamació per la via judicial; tanmateix, per la via de la novació modificativa, els usuaris poden modificar les condicions hipotecàries o bé, presentar una proposta de reestructuració que l’entitat haurà d’estudiar, així com valorar possible trasllat de la hipoteca a una tercera entitat. De totes maneres, la viabilitat de la via judicial per reclamar l’abusivitat i nul·litat d’aquest tipus d’hipoteques ha d’estudiar-se tenint en compte les circumstàncies concretes de cada cas en particular.
