En un escenario de subida de los tipos de interés, de incremento de precios de las hipotecas y pérdida gradual de poder adquisitivo ha llevado en los peores de los casos a las familias a no pueden hacer frente al pago de la hipoteca sobre su vivienda habitual. Si al agravio de las hipotecas referenciadas a EURIBOR le sumamos la progresión de una hipoteca con un sistema de amortización creciente, la situación económica puede ser insostenible.
Tratamos el caso de las hipotecas de cuota creciente, las cuales para entender su progresión geométrica creciente son necesarios conocimientos en matemáticas financieras que la mayoría de personas que han subscrito esta tipología difícilmente pueden comprender.
Las hipotecas de cuota creciente se caracterizan por unas cuotas bajas al principio y se van incrementando a razón de un porcentaje determinado en un periodo pactado. En consecuencia, el cliente paga en las últimas cuotas más del que venía pagando en las cuotas iniciales y amortizando más capital hacia el final de la vida del préstamo que no al principio (lo más habitual).
En los préstamos se establecen tres acuerdos financieros básicos:
i) El importe de capital.
ii) Los intereses a aplicar.
ii) La suma de la cuota de intereses y la cuota de amortización de capital.
Existen dos tipos de modalidad de cuota creciente: la estricta y la variable. En la variable, la cuota varía hasta el punto que resulta imposible hacer un cálculo o progresión sin saber el tipo de interés aplicable a cada momento y, por tanto, comporta el desconocimiento puro por parte del cliente de qué importe acaba pagando si, por un lado, no dispone de los conocimientos de matemáticas financieras concretos y por el otro, no dispone de los datos aplicables al cálculo de la cuota (INFORME FINANCIERO SOBRE EL SISTEMA DE REDITO AD LIBITUM EN LOS CONTRATOS HIPOTECARIOS, publicado por el Gobierno de las Islas Baleares, de 20 de abril de 2023).
Entre los años 2000 y 2008, la comercialización de este tipo de hipotecas vino para orientar a los clientes bajo el pretexto que su poder adquisitivo y salario crecería con el tiempo por causa misma del incremento del coste de vida en general. Si bien, esto es especular con el futuro, el que quizás no se destacó tanto fueron los riesgos asociados de este tipo de acuerdo. Este sistema es el que más lentamente amortiza el capital prestado y no permite al usuario disponer de ningún dato cierto puesto que el reajuste de las cuotas se va produciendo con el paso de las revisiones o aplicaciones del incremento pactado.
Evidentemente, el problema acontece cuando una lenta amortización hace que, a la llegada de la fecha de vencimiento, si no se ha amortizado el capital, el cliente permanece en deuda con la entidad por la parte de capital del préstamo no amortizado.
Evidentemente, uno de los problemas puede ser que, a pesar de haber pagado puntualmente las cuotas hipotecarias, los usuarios se encuentren que, en la llegada de la fecha de vencimiento, no se haya llegado a amortizar el capital prestado.
La realidad es que los tribunales han rechazado declarar abusivo un sistema de amortización creciente:
1) Para validar este tipo de hipotecas el Tribunal Supremo considera que no presentan problemas si superan el control de transparencia (Sentencia del Tribunal Supremo n.º 162/2021).
El año 2020 el Tribunal Supremo, en Sentencia 564/2020, estableció su licitud en un caso en el que el préstamo tenía un plazo de 40 años, 480 cuotas, a razón de un crecimiento del 2,5%: una diferencia de más de 1.600.-euros entre una cuota inicial y una de las finales
La indefinición del tiempo que se tarda al amortizar un préstamo de cuota creciente, entienden a los tribunales que es una nota imprescindible de la “cuota creciente”.
2) Tampoco considera intrínsecamente perjudicial el método de cálculo y, es más, en un escenario de tipo de interés bajo sería interesante para el consumidor, afirma el Tribunal Supremo.
3) La reflexión va más allá: la declaración de abusividad de la distribución de la cuota hipotecaria y el pago de menos importe en un tiempo determinado, llevaría al absurdo de admitir especialmente perjudiciales los acuerdos de plazos de carencia que incluyen los mecanismos de protección a los deudores hipotecarios incluidos en los Códigos de Buenas Prácticas (CBP) que se encuentran regulados en Real Decreto-Ley 6/2012 ampliados por Real Decreto-ley 19/2022 con objeto de protegerlos ante el riesgo de impago.
En resumen, la Jurisprudencia considera que la hipoteca creciente no es un sistema más lesivo para el consumidor que otros sistemas de amortización posibles, sino que puede llegar a ser beneficioso en tanto que permite un pago inicial más bajo de cuota.
No olvidamos, pero que, la Guía de Buenas Prácticas del Banco de España también impone el deber de informar de las consecuencias de optar por sistemas de amortización alternativa al cliente.
En definitiva, los parámetros de la licitud de la cláusula sobre el sistema de amortización de hipotecas crecientes siguen remitiéndonos al «caso a caso» y a la normativa de consumidores (Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias y Directiva 2011/83/UE del Parlamento Europeo y el Consejo de 25 de octubre de 2011, y concordantes): control de información y transparencia.
De momento, resulta poco viable su reclamación por la vía judicial; aun así, por la vía de la novación modificativa, los usuarios pueden modificar las condiciones hipotecarias o bien, presentar una propuesta de reestructuración que la entidad tendrá que estudiar, así como valorar posible traslado de la hipoteca a una tercera entidad. De todas maneras, la viabilidad de la vía judicial para reclamar la abusividad y nulidad de este tipo de hipotecas ha de estudiarse teniendo en cuenta las circunstancias concretas de cada caso en particular.
