El pasado 25 de mayo se publicó en el BOE, la Ley 12/2023 de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, entrando en vigor el 26 de mayo de 2023.
Entre otras medidas, la ley introduce una serie de medidas que afectan a los contratos de arrendamientos de vivienda sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (en adelante, LAU) que a continuación procedemos a analizar:
a) Prórroga extraordinaria del contrato
Hasta ahora, en virtud del art. 71 del Real Decreto Ley 20/2022, de 27 de diciembre, si un contrato finalizaba entre el 28 de diciembre de 2022 y el 30 de junio de 20213, el arrendatario podía solicita una prórroga extraordinaria de seis meses a contar desde la finalización del contrato.
Con la modificación del art. 10 de la LAU que introduce la Ley en su Disposición Final Primera, al finalizar la prórroga obligatoria de cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, o la prórroga tácita de tres años, el arrendatario puede solicitar una prórroga extraordinaria de un plazo máximo de un año si se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y social –extremo que deberá acreditar el arrendatario–.
Esta prórroga deberá ser aceptada por el arrendador cuando sea un gran tenedor de vivienda, entendiendo como tal, aquella persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial –pudiendo incluso rebajarse hasta titulares de cinco o más inmuebles si están ubicados en entornos de mercado residencial tensionado–.
Ahora bien, si el inmueble se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado, al finalizar la prórroga obligatoria de cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, o la prórroga tácita de tres años, el arrendatario puede solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales, hasta alcanzar un máximo de tres años. En este supuesto, no se exige que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad económica y social.
Esta prórroga deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador –sin distinción entre gran tenedor o no–, salvo que se hayan pactado otras condiciones entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato con las limitaciones de renta que posteriormente se dirán o en caso de que el arrendador haya comunicado que necesita ocupar la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares.
b) Pago de la renta por medios electrónicos
Se establece, como regla general, que el pago de la renta mensual del alquiler se deberá hacer por medios electrónico y que, excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de medios electrónicos de pago o de cuenta bancaria, se podrá efectuar en metálico
c) Limitación del precio del alquiler
En caso de que la vivienda a arrendar se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder la renta fijada en el último contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la actualización anual de la renta del contrato anterior.
Tampoco se podrán repercutir al arrendatario nuevas cuotas o gastos no contemplados en el contrato anterior.
Excepcionalmente, podrá incrementarse la renta más allá de la actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo de un 10% sobre la última renta vigente en los últimos cinco años anteriores, cuando se acredite que la vivienda ha sido objeto de rehabilitación, rehabilitación o mejora por ahorro de energía, mejora de la accesibilidad o cuando el contrato se firme por un periodo de diez años o más.
Si no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda en los últimos cinco años, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique.
Si, además, el arrendador es un gran tenedor y la vivienda a arrendar se ubica en una zona de mercado residencial tensionado, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique. Este índice de referencia deberá desarrollarse por la administración estatal.
d) Actualización de la renta
Para la actualización anual de la renta se tomará como límite de referencia el índice de referencia fijado por el Instituto Nacional de Estadística y no el Índice de Precios al Consumo que hasta entonces se aplicaba.
El art. 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, que prevé una limitación extraordinaria de la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda se mantiene y se introduce un nuevo apartado.
Este apartado prevé que, si el contrato cumple la correspondiente anualidad de vigencia entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024, el arrendatario podrá negociar con el arrendador el incremento a aplicar en dicha actualización de la renta, teniendo en cuenta que:
- Si el arrendador es un gran tenedor, la variación anual no podrá exceder del 3,00%
- Si no es un gran tenedor, la variación será la pactada por ambas partes y, en ausencia de pacto, el incremento a aplicar no podrá exceder del 3,00%
e) Gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato
Los gastos generales del inmueble pueden ir a cargo del arrendatario, siempre que conste por escrito y se determine el importe de dichos gastos en el contrato. Ahora bien, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato, con la nueva Ley, serán a cargo del arrendador en todo caso.
