Ante el incremento de los tipos de interés marcado por la referencia al EURIBOR de las hipotecas subscritas vigentes con este indicador se ha dejado en evidencia la falta de capacidad económica de un abanico más amplio de familias para abonar regularmente las cuotas hipotecarias por la adquisición de su vivienda y compatibilizarlo con el resto de gastos domésticos periódicos recurrentes. En este contexto, ha cobrado especial protagonismo el asesoramiento sobre reestructuración hipotecaria para encontrar soluciones que hagan viable el mantenimiento de la vivienda habitual de los deudores hipotecarios.
Así ha cobrado especial protagonismo la información y solicitudes sobre Código de Buenas Prácticas (en lo sucesivo, CBP) de afectados por una carga hipotecaria notable y creciente; siempre que sean hipotecas firmadas con anterioridad a 31 de diciembre de 2022. La ventaja que ofrece una solicitud de CBP es que obliga a la entidad adherida en el acuerdo a ofrecer una medida contemplada en las medidas aplicables por las normas, siendo la finalidad de estas ofrecer protección a los deudores en situaciones que se encuentren en riesgo de exclusión y prevenir una pérdida de la vivienda habitual como consecuencia del impago.
Actualmente, existen dos Códigos de Buenas Prácticas al que la mayoría de entidades financieras se han adherido:
– El CBP para deudores hipotecarios en el umbral de exclusión dirigido a hogares vulnerables: RDL 6/2012.
– El CBP para deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad dirigido a hogares de clase mediana: RDL 19/2022.
Los mecanismos de activación para un CBP se encuentran regulados inicialmente en Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo; mecanismos que han sido ampliados por Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre para aligerar la carga de las familias y proteger un abanico de posibilidades que permitan a los afectados compatibilizar el pago de la vivienda manteniendo la propiedad o trabajar en alternativas (dación en pago, alquiler social posterior en la entrega de la vivienda…). En este artículo tratamos los requisitos y las soluciones que la entidad tendrá que ofrecer en caso de ser viable, para seguir al corriente de pago de las cuotas hipotecarias.
Para la aplicación de las medidas del RDL 6/2012 tienen que concurrir los siguientes requisitos:
a) Que la hipoteca afecte a la vivienda habitual y el precio de adquisición no supere los 300.000€.
b) Los ingresos conjuntos de la unidad de convivencia no pueden superar 3 veces la IPREM de 14 pagas (25.200€ brutos anuales). El límite será de 4 o 5 veces el IPREM si un miembro tiene una discapacidad superior al 33%.
c) La cuota hipotecaria tiene que superar el 50% de los ingresos netos de la unidad de convivencia.
d) Tiene que existir una alteración sobre la economía «familiar» significativa en los últimos 4 años acreditable. No hay un listado cerrado, a pesar de que hay supuestos que pueden resultar orientativos a la hora de ser considerada esta alteración significativa: i) incremento de la carga hipotecaria en 1’5 puntos, ii) modificaciones sobre la configuración de la unidad de convivencia: familia numerosa, monoparental, hijos menores a cargo, miembros con una discapacidad superior al 33% de grado, miembros en situaciones de dependencia o incapacidad temporal o permanente, víctimas de violencia de género o violencia sexual, titular con más de 60 años.
e) Que la única vivienda en propiedad sea la hipotecada, que no tengan bienes suficientes para hacer frente a la deuda y que ningún miembro de la unidad de convivencia tenga una alternativa de vivienda propia.
f) En caso de garantías adicionales: los avalistas tienen que demostrar bienes o derechos patrimoniales insuficientes.
En cuanto al segundo CBP, aprobado por RDL 19/2022, destacamos la ampliación que supone respecto del anterior:
a) Los ingresos no pueden superar el límite de 3,5 veces la IPREM en 14 pagas (29.400€ anuales); del 4,5 y 5,5 veces el IPREM en casos de incapacidad o situación de dependencia en alguno de los miembros de la unidad de convivencia.
b) La cuota hipotecaria tiene que superar el 30% de los ingresos netos de la unidad de convivencia.
c) La carga hipotecaria puede haberse incrementado en 1,2 puntos por apreciar «alteración significativa de las circunstancias».
Los afectados tendrán que recibir una resolución de la entidad una vez enviada su solicitud en la que se los informe si es viable y qué medidas concretas los ofrecen indicando con simulaciones el importe de la cuota hipotecaria resultante de su aplicación y modificación de las condiciones. Las medidas podrán ser:
• Carencia de capital durante 5 años (RDL 6/2012) o carencia durante 2 años (RDL 19/2022).
• Reducción del tipo de interés de la hipoteca a EURIBOR -0,10 durante 5 años (RDL 6/2012) o reducción del tipo durante 2 años equivalente a una reducción del 0,5% del valor actual limpio de la hipoteca (RDL 19/2022).
• Ampliación del plazo de devolución de 7 años. El plazo nunca podrá superar los 40 años.
• Cambio de tipo variable a tipo fijo.
El Gobierno estatal cifraba en un millón las personas que se podrían llegar a beneficiar por este segundo CBP – incluido en el RDL 19/2022 –, ¿pero que nos dicen los datos respecto de la aplicación del CBP regulado en RDL 6/2012? Según el Banco de España entre 2012 y 2021, se firmaron unas 62.526 operaciones, de las cuales un 86,67% se resolvieron con una reestructuración de la deuda pendiente. Estamos todavía lejos de conocer cuál es el impacto que tendrá este segundo CBP. Es indudable que hay que hacer evaluación constante ante circunstancias sobrevenidas de sobreendeudamiento y como se irá respondiendo ante la incapacidad económica de hacer frente al pago de la vivienda y alternativas en las condiciones actuales por parte de los adquirentes de su vivienda habitual mediante un préstamo hipotecario. Podríamos pensar que la incidencia tendría que ser superior puesto que la posibilidad que ofrece el nuevo RDL 19/2022 es la posibilidad de volver a solicitar la aplicación en casos en que ya hayan pasado por una novación en base al anterior RDL 6/2012 y la suspensión de las comisiones y cobro de compensaciones durante este 2023.
