Davant l’increment dels tipus d’interès marcat per la referència a l’EURIBOR de les hipoteques subscrites vigents amb aquest indicador s’ha deixat en evidència la falta de capacitat econòmica d’un ventall més ampli de famílies per abonar regularment les quotes hipotecàries per l’adquisició del seu habitatge i compatibilitzar-ho amb la resta de despeses domèstiques periòdiques recurrents. En aquest context, ha cobrat especial protagonisme l’assessorament sobre reestructuració hipotecària per trobar solucions que facin viable el manteniment de l’habitatge habitual dels deutors hipotecaris.
Així ha cobrat especial protagonisme la informació i sol·licituds sobre Codi de Bones Pràctiques (en endavant, CBP) d’afectats per una càrrega hipotecària notable i creixent; sempre que siguin hipoteques signades amb anterioritat a 31 de desembre de 2022. L’avantatge que ofereix una sol·licitud de CBP és que obliga a l’entitat adherida a l’acord a oferir una mesura contemplada en les mesures aplicables per les normes, sent la finalitat d’aquestes oferir protecció als deutors en situacions que es trobin en risc d’exclusió i prevenir una pèrdua de l’habitatge habitual com a conseqüència de l’impagament.
Actualment, existeixen dos Codis de Bones Pràctiques al que la majoria d’entitats financeres s’hi han adherit:
– El CBP per a deutors hipotecaris en el llindar d’exclusió dirigit a llars vulnerables: RDL 6/2012.
– El CBP per a deutors hipotecaris en risc de vulnerabilitat dirigit a llars de classe mitjana: RDL 19/2022.
Els mecanismes d’activació per a un CBP es troben regulats inicialment en Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo; mecanismes que han estat ampliats per Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre per alleugerir la càrrega de les famílies i protegir un ventall de possibilitats que permetin als afectats compatibilitzar el pagament de l’habitatge mantenint la propietat o treballar en alternatives (dació en pagament, lloguer social posterior a l’entrega de l’habitatge…). En aquest article tractem els requisits i les solucions que l’entitat haurà d’oferir en cas de ser viable, per seguir al corrent de pagament de les quotes hipotecàries.
Per a l’aplicació de les mesures del RDL 6/2012 han de concórrer els següents requisits:
a) Que la hipoteca afecti a l’habitatge habitual i el preu d’adquisició no superi els 300.000€
b) Els ingressos conjunts de la unitat de convivència no poden superar 3 vegades l’IPREM de 14 pagues (25.200€ bruts anuals). El límit serà de 4 o 5 vegades l’IPREM si un membre té una discapacitat superior al 33%.
c) La quota hipotecària ha de superar el 50% dels ingressos nets de la unitat de convivència.
d) Ha d’existir una alteració sobre l’economia «familiar» significativa en els últims 4 anys acreditable. No hi ha un llistat tancat, tot i que hi ha supòsits que poden resultar orientatius a l’hora de ser considerada aquesta alteració significativa: i) increment de la càrrega hipotecària en 1’5 punts, ii) modificacions sobre la configuració de la unitat de convivència: família nombrosa, monoparental, fills menors a càrrec, membres amb una discapacitat superior al 33% de grau, membres en situacions de dependència o incapacitat temporal o permanent, víctimes de violència de gènere o violència sexual, titular amb més de 60 anys.
e) Que l’únic habitatge en propietat sigui l’hipotecat, que no tinguin béns suficients per fer front al deute i que cap membre de la unitat de convivència tingui una alternativa d’habitatge propi.
f) En cas de garanties addicionals: els avalistes han de demostrar béns o drets patrimonials insuficients.
Pel que fa al segon CBP, aprovat per RDL 19/2022, destaquem l’ampliació que suposa respecte de l’anterior:
a) Els ingressos no poden superar el límit de 3,5 vegades l’IPREM en 14 pagues (29.400.-euros bruts anuals); del 4,5 i 5,5 vegades l’IPREM en casos d’incapacitat o situació de dependència en algun dels membres de la unitat de convivència.
b) La quota hipotecària ha de superar el 30% dels ingressos nets de la unitat de convivència.
c) La càrrega hipotecària pot haver-se incrementat en 1,2 punts per apreciar «alteració significativa de les circumstàncies».
Els afectats hauran de rebre una resolució de l’entitat un cop tramesa la seva sol·licitud en la que se’ls informi si és viable i quines mesures concretes els ofereixen indicant amb simulacions l’import de la quota hipotecària resultant de la seva aplicació i modificació de les condicions. Les mesures podran ser:
- Carència de capital durant 5 anys (RDL 6/2012) o carència durant 2 anys (RDL 19/2022).
- Reducció del tipus d’interès de la hipoteca a EURIBOR -0,10 durant 5 anys (RDL 6/2012) o reducció del tipus durant 2 anys equivalent a una reducció del 0,5% del valor actual net de la hipoteca (RDL 19/2022).
- Ampliació del termini de devolució de 7 anys. El termini mai podrà superar els 40 anys.
- Canvi de tipus variable a tipus fix.
El Govern estatal xifrava en un milió les persones que es podrien arribar a beneficiar per aquest segon CBP – inclòs en el RDL 19/2022 –, però què ens diuen les dades respecte de l’aplicació del CBP regulat en RDL 6/2012? Segons el Banco de España entre 2012 i 2021, es van signar unes 62.526 operacions, de les quals un 86,67% es van resoldre amb una reestructuració del deute pendent. Estem encara lluny de conèixer quin és l’impacte que tindrà aquest segon CBP. És indubtable que cal fer avaluació constant davant circumstàncies sobrevingudes de sobreendeutament i com s’anirà responent davant la incapacitat econòmica de fer front al pagament de l’habitatge i alternatives en les condicions actuals per part dels adquirents del seu habitatge habitual mitjançant un préstec hipotecari. Podríem pensar que la incidència hauria de ser superior ja que la possibilitat que ofereix el nou RDL 19/2022 és la possibilitat de tornar a sol·licitar l’aplicació en casos en què ja hagin passat per una novació en base a l’anterior RDL 6/2012 i la suspensió de les comissions i cobrament de compensacions durant aquest 2023.
