El passat 27 de desembre, abans de finalitzar el termini de la suspensió dels llançaments fins el 31 de desembre de 2022 (RDL 11/2022), el Govern estatal va aprovar un nou RDL que adopta mesures que tenen incidència en matèria d’habitatge i de desnonaments. Les mesures que a continuació es citen són mesures aplicables des del dia següent de la seva aprovació i que, per tant, hauran de servir per pal·liar les greus conseqüències que comporta la tensió del mercat immobiliari i la urgència habitacional davant casos de risc d’exclusió residencial imminent.
a) Pròrroga del termini dels contractes de lloguer
S’aprova una pròrroga extraordinària de sis mesos per als contractes de lloguer que tinguin una data de finalització compresa entre el 28 de desembre de 2022 i el 30 de juny 2023.
Això significa que aquells titulars de contractes de lloguer que finalitzin en aquest període, podran sol·licitar la pròrroga de sis mesos. Caldrà que ho comuniquin al propietari i aquest haurà d’acceptar. Pel que fa a la renda aplicable durant la pròrroga extraordinària, s’hauran de respectar les limitacions establertes en l’apartat b).
La pròrroga començarà a comptar a partir de la data prevista de finalització del contracte de lloguer o qualsevol de les seves prorrogues.
La pròrroga no s’aplicarà en casos de necessitat per part del propietari, fent així la norma una remissió a l’article 9.3 de la LAU; haurà d’haver comunicat a l’arrendatari la necessitat d’ocupar la finca per a sí mateix, els seus familiars en primer grau o el seu cònjuge en supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial.
b) Pròrroga de l’actualització de la renda en els contractes de lloguer
Entre les mesures aprovades també s’inclou la contenció de la renda sobre aquells contractes en els que en el període comprès entre 28 de desembre de 2022 i el 31 de desembre de 2023 els pertoqui una revisió. Enlloc de l’Índex de Preus al Consum (IPC), s’estableix com a mecanisme d’actualització de la renda l’Índex de Garantia i Competitivitat (IGC). D’aquesta manera, els increments de renda no podran ser superiors al 2% respecte la renda vigent. Aquest límit haurà de ser respectat en tot cas quan el propietari sigui un Gran Tenidor. En cas de que el propietari no ho sigui, preval l’autonomia de la voluntat, encara que si les parts no arriben a un acord, en absència de pacte, la limitació de l’increment del preu serà la mateixa (2%).
La limitació també és aplicable per als contractes de l’apartat anterior que tinguin per data de finalització una data entre el 28 de desembre de 2022 i el 30 de juny de 2023.
Per últim, afegir que la definició de Gran Tenidor continguda en aquesta norma estatal és la que obra en l’avantprojecte de «Llei per al Dret a l’Habitatge» en el que està treballant el Govern: persona física o jurídica titular de més de 10 immobles urbans, excloent garatges i trasters, o una superfície construïda de més de 1.500 m2.
c) Pròrroga de la suspensió dels procediments de desnonament i dels llançaments per llars vulnerables sense alternativa residencial
Com ja avançàvem, decaiguda la suspensió extraordinària dels desnonaments fins el 31 de desembre de 2022 aprovada en l’anterior RDL, l’escut social seguirà vigent la primera meitat de 2023.
El termini s’amplia fins el 30 de juny de 2023. La citada pròrroga, tracta de vetllar per situacions de risc d’exclusió residencial per pèrdua de l’habitatge quan hi ha un procés de desnonament. Novament, caldrà que acreditin aquesta situació de vulnerabilitat en el procés judicial.
d) Context del mercat immobiliari: origen de situacions d’emergència habitacional
El mercat immobiliari no té fre i els preus del lloguer es disparen, fent impossible per moltes famílies fer front al seu pagament en condicions de mercat. No podem deixar d’assenyalar com un dels principals problemes la manca d’accés al finançament de moltes famílies per l’adquisició d’habitatge propi i, per tant, l’augment de les llars que es plantegen el lloguer enfront la compra.
En matèria d’habitatge, en constant tensió normativa, veiem com la legalitat pot resultar contradictòria. Existeix una regulació sobre els arrendaments urbans (LAU, Codi Civil…) i lleis que obliguen a l’oferiment del lloguer social en el cas de Catalunya (Llei 24/2015), la protecció de situacions de vulnerabilitat continguda en la Llei d’Enjudiciament Civil i les mesures per pal·liar situacions de risc d’exclusió residencial aprovades en el RDL 20/2022. Malgrat tot, l’admissibilitat de demandes de desnonament per impagament o finalització de contracte no es veu afectada per la possibilitat dels arrendataris d’acollir-se a mesures de protecció per estar en risc d’exclusió. Així, els processos judicials continuen.
És per això que, en aquests moments, la negociació i la mediació en lloguer es fan imprescindibles. La solució passa per reconduir contractes, pactar nous acords i modificar condicions en contractes de lloguer per iniciativa individual i cas a cas.
En definitiva, tot i les mesures aprovades en el RDL 20/2022, tornem a tenir dubtes sobre seran novament prorrogades i si les Administracions i els Governs donaran resposta a la tensió originada per l’especulació immobiliària. Mentrestant, cal una resposta al problema de l’accés a l’habitatge, que, malauradament, incideix directament en el rumb social, demogràfic i econòmic de la societat.
