La semana pasada se planteó en el despacho la siguiente cuestión. Dos hermanos, copropietarios por mitad y proindiviso de una vivienda arrendada en Barcelona, querían interponer demanda judicial de desahucio por falta de pago de la renta de dicha propiedad común. Uno de ellos, por ser titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial era, conforme al art. 3-k) de la Ley 12/2023, de 24 de marzo, por el derecho a la vivienda (en adelante, LV), gran tenedor. El otro, por no alcanzar tal umbral cuantitativo, no lo era. El arrendatario, al parecer, era una persona vulnerable. La cuestión que decidir, realmente trascendente a la luz de la modificación de la LEC operada por la Disposición Final Quinta LV, era la siguiente: ¿Afectaba la condición del primero al segundo, en orden a ejercitar la acción de desahucio? Si afectaba, como actores, estábamos sujetos a los requisitos de procedibilidad establecidos en el art. 439-6.c) y 7 LEC (acreditación de la situación de vulnerabilidad del arrendatario y conciliación o intermediación previa, en su caso). Si no afectaba, no estábamos sujetos a tales requisitos, con el consiguiente beneficio que ello entrañaba a efectos de agilizar los trámites procesales y la resolución del asunto.
De partida, la solución práctica fácil y evidente era que la acción de desahucio la ejercitara quien no era gran tenedor. En este tipo de acción es consabido que un comunero puede accionar en nombre de la comunidad[1]. De hecho, ya puestos, también podía interponer la demanda el administrador de fincas de los clientes, quien, además de no ser gran tenedor, también era quien había firmado en nombre de éstos el contrato de arrendamiento[2]. Más, estrategia a parte, la pregunta inicial seguía en el aire ¿Afecta o no afecta la condición de gran tenedor de un comunero al otro condómino? ¿Arrastra y, por tanto, es capaz de perjudicar al segundo la condición de gran tenedor del primero? No se trata aquí de determinar si cabe a no computar, ni de qué forma, la cuota indivisa de un comunero a efectos de su consideración como gran tenedor. De lo que se trata es de determinar si la condición de un condómino puede perjudicar al otro en sede de los actos de administración de una comunidad ordinaria indivisa. Y a mi entender no cabe dicha perjudicial afectación atendiendo a las consideraciones siguientes:
1º.- En primer lugar, toda vez que se es gran tenedor en relación con un inmueble de uso residencial o con una determinada superficie construida, no cabe extender tal concepto a la persona física o jurídica que es titular de una cuota indivisa de tal inmueble sin más. El comunero ostenta una cuota ideal no especificada del inmueble y, por tanto, no es titular de nada más que de dicha ideal cuota, en tanto no se extinga la comunidad. El art. 3-k) LV habla de inmuebles, no de cuotas sobre éstos.
2º.- En segundo lugar, porque aun cuando pudiera argumentarse que una cuota ideal superior al 50% de un inmueble comporta de facto la posibilidad de vincular al resto de condóminos a pasar por actos de administración ordinaria de quien tiene la mayoría (arts. 398 CC y 552-7 CCCat), es igualmente cierto que dichos actos de administración no pueden ir en perjuicio de la minoría[3]; razón por la cual cabe igualmente concluir que siendo el régimen legal aplicable a los grandes tenedores más restrictivo y limitativo que el establecido para quienes no tienen tal condición, resulta obvio que es perjudicial para el comunero no gran tenedor y, por tanto, no cabe vincular y anudar su actuación a la del comunero, incluso mayoritario, que es gran tenedor.
Nótese que, más allá del concreto caso planteado, la cuestión no es baladí en orden a otras repercusiones que la consideración de un arrendador como gran tenedor puede comportar respecto a, por ejemplo, procedimientos suspendidos en virtud de los arts. 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, conforme a la Disposición Transitoria Tercera LV; respecto a la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta (art. 46 del Real Decreto-ley 6/2022 que modifica la Disposición Final Sexta LV); o respecto a otras obligaciones legales que resultan de la legislación catalana como la obligación de ofrecer un alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales (art. 5 de la Ley 24/2015).
3º.- Finalmente, y apurando un poco más lo hasta aquí razonado, incluso en el supuesto de que se estimara que se puede ser gran tenedor respecto a una cuota ideal de propiedad, o que se puede serlo cuando se ostenta una cuota ideal mayoritaria, lo cierto es que en todo caso sólo sería gran tenedor el titular de dicha cuota ideal, pero no el condómino minoritario. Y siendo ello así, y en tanto que no cabe parcelar o dividir las obligaciones derivadas del contrato suscrito por varios comuneros en base al principio de unidad institucional de todo negocio jurídico[4], estimo que no es posible que la condición de gran tenedor de un condómino pueda perjudicar al resto.
[1] ROJ: STS 331/2023.
[2] ROJ: SAP B 3875/2016 y SAP B 5988/2020.
[3] Así se desprende de los arts. arts. 398-III, y 552-4 CCCat.
[4] ROJ: STS 8183/1999.
