La setmana passada es va plantejar en el despatx la següent qüestió. Dos germans, copropietaris per meitat i proindivís d’un habitatge arrendat a Barcelona, volien interposar demanda judicial de desnonament per manca de pagament de la renda d’aquesta propietat comuna. Un d’ells, per ser titular de més de deu immobles urbans d’ús residencial era, de conformitat amb l’article 3-k) de la Llei 12/2023, de 24 de març, pel dret a l’habitatge (d’ara endavant, LV), gran tenidor. L’altre, per no assolir tal llindar quantitatiu, no ho era. L’arrendatari, pel que sembla, era una persona vulnerable. La qüestió que decidir, realment transcendent a la llum de la modificació de la LEC operada per la Disposició Final Cinquena LV, era la següent: Afectava la condició del primer al segon, pel que fa a exercitar l’acció de desnonament? Si afectava, com a actors, estàvem subjectes als requisits de procedibilitat establerts en l’article 439-6.c) i 7 LEC (acreditació de la situació de vulnerabilitat de l’arrendatari i conciliació o intermediació prèvia, si és el cas). Si no afectava, no estàvem subjectes a tals requisits, amb el consegüent benefici que això comportava a l’efecte d’agilitzar els tràmits processals i la resolució de l’assumpte.
De partida, la solució pràctica fàcil i evident era que l’acció de desnonament l’exercités qui no era gran tenidor. En aquest tipus d’acció és conegut que un comuner pot accionar en nom de la comunitat[1]. De fet, ja posats, també podia interposar la demanda l’administrador de finques dels clients, qui, a més de no ser gran tenidor, també era qui havia signat en nom d’aquests el contracte d’arrendament[2]. Més, estratègia a part, la pregunta inicial seguia en l’aire: Afecta o no afecta la condició de gran tenidor d’un comuner a l’altre copropietari? Arrossega i, per tant, és capaç de perjudicar al segon la condició de gran tenidor del primer? No es tracta aquí de determinar si cap a no computar, ni de quina forma, la quota indivisa d’un comuner a l’efecte de la seva consideració com a gran tenidor. Del que es tracta és de determinar si la condició d’un copropietari pot perjudicar a l’altre en seu dels actes d’administració d’una comunitat ordinària indivisa. I al meu entendre no escau aquesta perjudicial afectació tenint en compte les consideracions següents:
1r.- En primer lloc, atès que s’és gran tenidor en relació amb un immoble d’ús residencial o amb una determinada superfície construïda, no escau estendre tal concepte a la persona física o jurídica que és titular d’una quota indivisa de tal immoble sense més. El comuner exerceix una quota ideal no especificada de l’immoble i, per tant, no és titular de res més que d’aquesta ideal quota, en tant no s’extingeixi la comunitat. L’article 3-k) LV parla d’immobles, no de quotes sobre aquests.
2n.- En segon lloc, perquè encara que pogués argumentar-se que una quota ideal superior al 50% d’un immoble comporta de facto la possibilitat de vincular a la resta de copropietaris a passar per actes d’administració ordinària de qui té la majoria (articles 398 CC i 552-7 CCCat), és igualment cert que aquests actes d’administració no poden anar en perjudici de la minoria[3]; raó per la qual cap igualment concloure que sent el règim legal aplicable als grans tenidors més restrictiu i limitador que l’establert per a qui no tenen tal condició, resulta obvi que és perjudicial per al comuner no gran tenidor i, per tant, no escau vincular i lligar la seva actuació a la del comuner, fins i tot majoritari, que és gran tenidor.
Noti’s que, més enllà del concret cas plantejat, la qüestió no és intranscendent pel que fa a unes altres repercussions que la consideració d’un arrendador com gran tenidor pot comportar respecte a, per exemple, procediments suspesos en virtut dels articles 1 i 1 bis del Reial Decret llei 11/2020, de conformitat amb la Disposició Transitòria Tercera LV; respecte a la limitació extraordinària de l’actualització anual de la renda (art. 46 del Reial Decret llei 6/2022 que modifica la Disposició Final Sisena LV); o respecte a unes altres obligacions legals que resulten de la legislació catalana com l’obligació d’oferir un lloguer social abans d’interposar determinades demandes judicials (art. 5 de la Llei 24/2015).
3r.- Finalment, i apurant una mica més el fins aquí raonat, fins i tot en cas que s’estimés que es pot ser gran tenidor respecte a una quota ideal de propietat, o que es pot ser-ho quan s’exerceix una quota ideal majoritària, el fet cert és que en qualsevol cas només seria gran tenidor el titular d’aquesta quota ideal, però no el copropietari minoritari. I sent això així, i mentre que no escau parcel·lar o dividir les obligacions derivades del contracte subscrit per diversos comuners en base al principi d’unitat institucional de tot negoci jurídic[4], estimo que no és possible que la condició de gran tenidor d’un copropietari pugui perjudicar a la resta.
[1] ROJ: STS 331/2023.
[2] ROJ: SAP B 3875/2016 i SAP B 5988/2020.
[3] Així es desprèn dels articles 398-III, i 552-4 CCCat
[4] ROJ: STS 8183/1999.
