Ens oblidem dels controls previs a la via judicial a què estan sotmeses les clàusules. Aquests existeixen i podrien resumir-se amb un simple refrany popular “Val més prevenir que curar”. El legislador emparat en aquesta idea, va intentar minimitzar el risc i els prejudicis de les clàusules abusives en la contractació massiva i seriada amb consumidors i va intentar pal·liar els seus efectes amb una tasca de vigilància preventiva que va imposar per normativa legal a Notaris i a Registradors de la Propietat.
En què consisteix el control previ de les clàusules?
Per a la contractació de productes bancaris per part de consumidors i usuaris es va establir, mitjançant l’article 84 TRLGDCU i l’article 12 de la Llei Hipotecària, un doble control del contingut de les clàusules contractuals elevades a escriptura pública o bé amb necessària inscripció en el Registre de la Propietat o Mercantil, per part de Notaris i Registradors de la Propietat.
La doble funció del notari: de control i d’informació.
L’article 3 de la Llei 1/2013 de 14 de maig, sobre mesures per reforçar la protecció dels deutors hipotecaris, reestructuració del deute i lloguer social, va modificar l’article 129 de la Llei Hipotecària concedint al notari la funció de tutelar i informar motivadament sobre les condicions contractades, així com de les conseqüències i riscos assumits pel mateix consumidor, havent de prestar assessorament de les clàusules específiques que conté la FEIN (Fitxa Europea d’Informació Normalitzada) i de la FiAE (Fitxa d’Advertències Estandarditzades) de manera individualitzada i amb referència expressa a cadascuna, amb la realització posterior del corresponent test que defineix els conceptes de la contractació, de la documentació i informació facilitada, als prestataris.
El notari pot: 1 / negar-se a autoritzar l’escriptura de préstec hipotecari en cas de no quedar acreditat documentalment el subministrament d’aquests requisits i informació o bé perquè no compareguessin ell o els prestataris, el fiador o el garant a rebre l’assessorament i informació per part del notari, (expressant tot això en acta) i
2 / la facultat de suspendre una venda extrajudicial en cas d’acreditar-se per les parts la presentació de demanda amb acció de nul·litat de condició general de la contractació d’una o diverses clàusules contractuals.
La funció dels Registradors de la Propietat i del Registre de Condicions Generals de la Contractació:
La Llei de Condicions Generals de la Contractació de l’any 1998 va crear el Registre de Condicions Generals de la Contractació, constituint una de les seccions del Registre de béns immobles. Té caràcter públic i transparent, amb versió en línia actualitzada que facilita en un només clic, l’accés immediat i gratuït a tota la ciutadania.
Els Registradors del Registre de la Propietat no poden entrar a qualificar aquelles clàusules que es trobin incloses en aquest Registre, per això, estem davant una doble funció: 1 / merament publicitària de les condicions generals de la contractació i de les resolucions judicials que puguin afectar-li, en els termes previstos per la Llei 7/1998, de 13 d’abril, sobre Condicions Generals de la Contractació, i el seu Reglament i 2 / la de vetllar per la protecció dels interessos dels consumidors o de qualsevol persona que contracti amb una persona física o jurídica que utilitzi condicions generals de la contractació.
La Llei 5/19, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, va establir l’obligació dels prestadors de procedir al dipòsit dels models de contractes de finançament hipotecària abans de la seva posada en el mercat, així com la possibilitat que atribueix la llei al Govern, per poder imposar la inscripció obligatòria en el Registre de les Condicions Generals en determinats sectors específics de la contractació.
Cap fer menció, que aquelles resolucions judicials fermes dictades (en procediments instats per demandes individuals o accions col·lectives de consumidors) pels Tribunals declarant nul·les algunes clàusules que formaven part d’aquests contractes han de remetre’s obligatòriament per part dels Lletrats de l’Administració de Justícia al Registre de Condicions Generals de la Contractació per a la seva inscripció i publicitat, tenint efectes en uns altres procediments judicials referents a clàusules idèntiques, resolent-se així milers de reclamacions.
Si posteriorment, fossin utilitzades clàusules abusives idèntiques a les declarades nul·les no serà precís tornar a litigar. Per això, és bàsic inscriure en el Registre el contingut de les resolucions, deixant així de ser uns efectes entre les parts per estendre la seva eficàcia davant la resta dels consumidors. En cas de reincidència en la utilització d’aquestes clàusules en la redacció de contractes, el registrador pugui posar el fet en coneixement del Ministeri de Justícia.
La denegació per part del Registre de la Propietat de la inscripció de les clàusules abusives d’un préstec hipotecari, no constituirà una declaració de nul·litat, atès que la seva resolució no té efectes de cosa jutjada, sinó que és susceptible d’acudir a la via judicial.
Vull acabar aquest post amb un proverbi xinès: “Excava el pou abans que tinguis set”. Esperem que aquest doble control hagi servit per a pal·liar la set futura, deixant oberta una qüestió: Ha servit realment per descendir la litigiositat judicial? Sincerament, crec que sí, fins i tot en la meva opinió atorga l’essència i la protecció de l’article 51.1 de la Constitució.
