Nos olvidamos de los controles previos a la vía judicial a los que están sometidas las cláusulas. Éstos existen y podrían resumirse con un simple refrán popular “Más vale prevenir que curar”. El legislador amparado en esta idea, intentó minimizar el riesgo y los prejuicios de las cláusulas abusivas en la contratación masiva y seriada con consumidores e intentó paliar sus efectos con una labor de vigilancia preventiva que impuso por normativa legal a Notarios y a Registradores de la Propiedad.
¿En qué consiste el control previo de las cláusulas?
Para la contratación de productos bancarios por parte de consumidores y usuarios se estableció, mediante el art.84 TRLGDCU y el art. 12 de la Ley Hipotecaria, un doble control del contenido de las cláusulas contractuales elevadas a escritura pública o bien con necesaria inscripción en el Registro de la Propiedad o Mercantil, por parte de Notarios y Registradores de la Propiedad.
La doble función del notario: de control e de información.
El art. 3 de la Ley 1/2013 de 14 de mayo, sobre medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social, modificó el art. 129 de la Ley Hipotecaria concediendo al notario la función de tutelar e informar motivadamente sobre las condiciones contratadas, así como de las consecuencias y riesgos asumidos por el propio consumidor, debiendo prestar asesoramiento de las cláusulas específicas que contiene la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y de la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) de manera individualizada y con referencia expresa a cada una, con la realización posterior del correspondiente test que define los conceptos de la contratación, de la documentación e información facilitada, a los prestatarios.
El notario puede: 1/ negarse a autorizar la escritura de préstamo hipotecario en caso de no quedar acreditado documentalmente el suministro de dichos requisitos e información o bien porque no compareciesen él o los prestatarios, el fiador o el garante a recibir el asesoramiento e información por parte del notario, (expresando todo ello en acta) y
2/ la facultad de suspender una venta extrajudicial en caso de acreditarse por las partes la presentación de demanda con acción de nulidad de condición general de la contratación de una o varias cláusulas contractuales.
La función de los Registradores de la Propiedad y del Registro de Condiciones Generales de la Contratación:
La Ley de Condiciones Generales de la Contratación del año 1998 creó el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, constituyendo una de las secciones del Registro de bienes inmuebles. Tiene carácter público y transparente, con versión online actualizada que facilita en un solo clic, el acceso inmediato y gratuito a toda la ciudadanía.
Los Registradores del Registro de la Propiedad no pueden entrar a calificar aquellas cláusulas que se encuentren incluidas en dicho Registro, por ende, estamos ante una doble función: 1/ meramente publicitaria de las condiciones generales de la contratación y de las resoluciones judiciales que puedan afectarle, en los términos previstos por la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación, y su Reglamento y 2/ la de velar por la protección de los intereses de los consumidores o de cualquier persona que contrate con una persona física o jurídica que utilice condiciones generales de la contratación.
La Ley 5/19, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, estableció la obligación de los prestamistas de proceder al depósito de los modelos de contratos de financiación hipotecaria antes de su puesta en el mercado, así como la posibilidad que atribuye la ley al Gobierno, para poder imponer la inscripción obligatoria en el Registro de las Condiciones Generales en determinados sectores específicos de la contratación.
Cabe hacer mención, que aquellas resoluciones judiciales firmes dictadas (en procedimientos instados por demandas individuales o acciones colectivas de consumidores) por los Tribunales declarando nulas algunas cláusulas que formaban parte de esos contratos han de remitirse obligatoriamente por parte de los Letrados de la Administración de Justicia al Registro de Condiciones Generales de la Contratación para su inscripción y publicidad, teniendo efectos en otros procedimientos judiciales referentes a cláusulas idénticas, resolviéndose así miles de reclamaciones.
Si posteriormente, fueran utilizadas cláusulas abusivas idénticas a las declaradas nulas no será preciso volver a litigar. Por ello, es básico inscribir en el Registro el contenido de las resoluciones, dejando así de ser unos efectos entre las partes para extender su eficacia frente al resto de los consumidores. En caso de reincidencia en la utilización de dichas cláusulas en la redacción de contratos, el registrador pueda poner el hecho en conocimiento del Ministerio de Justicia.
La denegación por parte del Registro de la Propiedad de la inscripción de las cláusulas abusivas de un préstamo hipotecario, no constituirá una declaración de nulidad, dado que su resolución no tiene efectos de cosa juzgada, sino que es susceptible de acudir a la via judicial.
Quiero acabar este post con un proverbio chino: “Excava el pozo antes de que tengas sed”. Esperemos que este doble control haya servido para apaliar la sed futura, dejando abierta una cuestión: ¿Ha servido realmente para descender la litigiosidad judicial? Sinceramente, creo que sí, incluso en mi opinión otorga la esencia y la protección del art. 51.1 de la Constitución.
