El passat 25 de maig es va publicar en el BOE, la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel Dret a l’habitatge, entrant en vigor el 26 de maig de 2023.
Entre altres mesures, la llei introdueix una sèrie de mesures que afecten els contractes d’arrendaments d’habitatge subjectes a la Llei d’Arrendaments Urbans de 1994 (d’ara endavant, LAU) que a continuació procedim a analitzar:
a) Pròrroga extraordinària del contracte
Fins ara, en virtut de l’art. 71 del Reial decret Llei 20/2022, de 27 de desembre, si un contracte finalitzava entre el 28 de desembre de 2022 i el 30 de juny de 20213, l’arrendatari podia sol·licita una pròrroga extraordinària de sis mesos a comptar de la finalització del contracte.
Amb la modificació de l’art. 10 de la LAU que introdueix la llei en la seva Disposició Final Primera, en finalitzar la pròrroga obligatòria de cinc anys, o set si l’arrendador és persona jurídica, o la pròrroga tàcita de tres anys, l’arrendatari pot sol·licitar una pròrroga extraordinària d’un termini màxim d’un any si es troba en situació de vulnerabilitat econòmica i social – extrem que haurà d’acreditar l’arrendatari –.
Aquesta pròrroga haurà de ser acceptada per l’arrendador quan sigui un gran tenidor d’habitatge, entenent com a tal, aquella persona física o jurídica titular de més de deu immobles urbans d’ús residencial – podent fins i tot rebaixar-se fins a titulars de cinc o més immobles si estan ubicats en entorns de mercat residencial tensat –.
Ara bé, si l’immoble es troba en una zona de mercat residencial tensat, en finalitzar la pròrroga obligatòria de cinc anys, o set si l’arrendador és persona jurídica, o la pròrroga tàcita de tres anys, l’arrendatari pot sol·licitar una pròrroga extraordinària per terminis anuals, fins a assolir un màxim de tres anys. En aquest supòsit, no s’exigeix que l’arrendatari es trobi en situació de vulnerabilitat econòmica i social.
Aquesta pròrroga haurà de ser acceptada obligatòriament per l’arrendador – sense distinció entre gran tenidor o no –, llevat que s’hagin pactada unes altres condicions entre les parts, s’hagi subscrit un nou contracte amb les limitacions de renda que posteriorment es diran o en cas que l’arrendador hagi comunicat que necessita ocupar l’habitatge per destinar-la a habitatge permanent per a sí o els seus familiars.
b) Pagament de la renda per mitjans electrònics
S’estableix, com a regla general, que el pagament de la renda mensual del lloguer s’haurà de fer per mitjans electrònic i que, excepcionalment, quan alguna de les parts manqui de mitjans electrònics de pagament o de compte bancari, es podrà efectuar en metàl·lic.
c) Limitació del preu del lloguer
En cas que l’habitatge a arrendar s’ubiqui en una zona de mercat residencial tensat, la renda pactada a l’inici del nou contracte no podrà excedir la renda fixada en l’últim contracte d’arrendament d’habitatge habitual que hagués estat vigent en els últims cinc anys en el mateix habitatge, una vegada aplicada l’actualització anual de la renda del contracte anterior.
Tampoc no es podran repercutir a l’arrendatari nous quotes o despeses no establertes en el contracte anterior.
Excepcionalment, podrà incrementar-se la renda més enllà de l’actualització anual de la renda del contracte anterior, en un màxim d’un 10% sobre l’última renda vigent en els últims cinc anys anteriors, quan s’acrediti que l’habitatge ha estat objecte de rehabilitació, rehabilitació o millora per estalvi d’energia, millora de l’accessibilitat o quan el contracte se signi per un període de deu anys o més.
Si no hagués estat vigent cap contracte d’arrendament d’habitatge en els últims cinc anys, la renda pactada a l’inici del nou contracte no podrà excedir el límit màxim del preu aplicable de conformitat amb el sistema d’índexs de preus de referència, tenint en compte les condicions i característiques de l’habitatge arrendat i de l’edifici en què s’ubiqui.
Si, a més, l’arrendador és un gran tenidor i l’habitatge a arrendar s’ubica en una zona de mercat residencial tensat, la renda pactada a l’inici del nou contracte no podrà excedir el límit màxim del preu aplicable de conformitat amb el sistema d’índexs de preus de fa referència, tenint en compte les condicions i característiques de l’habitatge arrendat i de l’edifici en què s’ubiqui. Aquest índex a què es fa referència haurà de desenvolupar-se per l’administració estatal.
d) Actualització de la renda
Per a l’actualització anual de la renda es prendrà com a límit de referència l’índex fixat per l’Institut Nacional d’Estadística i no l’Índex de Preus al Consum que fins llavors s’aplicava.
L’art. 46 del Reial Decret llei 6/2022, de 29 de març, pel qual s’adopten mesures urgents en el marc del Pla Nacional de resposta a les conseqüències econòmiques i socials de la guerra a Ucraïna, que preveu una limitació extraordinària de l’actualització anual dels contractes d’arrendament d’habitatge es manté i s’introdueix un nou apartat.
Aquest apartat preveu que, si el contracte compleix la corresponent anualitat de vigència entre l’1 de gener de 2024 i el 31 de desembre de 2024, l’arrendatari podrà negociar amb l’arrendador l’increment a aplicar en aquesta actualització de la renda, tenint en compte que:
- Si l’arrendador és un gran tenidor, la variació anual no podrà excedir el 3,00%
- Si no és un gran tenidor, la variació serà la pactada per ambdues parts i, en absència de pacte, l’increment a aplicar no podrà excedir el 3,00%
e) Despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte
Les despeses generals de l’immoble poden ser a càrrec de l’arrendatari, sempre que consti per escrit i es determini l’import d’aquestes despeses en el contracte. Ara bé, les despeses de gestió immobiliària i els de formalització del contracte, amb la llei, seran a càrrec de l’arrendador en qualsevol cas.
