Desde el año 2007, Cataluña, en uso de la atribución exclusiva de la materia de vivienda en las Comunidades Autónomas, ya fue pionera al aprobar una norma reguladora de la política de vivienda con la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda. Desde entonces, a pesar de su accidentada aprobación y declaraciones sucesivas de inconstitucionalidad, llegó el año pasado la norma estatal, Ley 12/2023, de 24 de mayo por el derecho a la vivienda.
Esta introdujo una serie de medidas, entre las que destacaban la declaración de zonas de mercado residencial tensado (arte. 18 de la Ley 12/2023). En estas zonas, la norma anuncia y habilita un sistema de limitación de rentas en los contratos de alquiler introducido en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, siendo Cataluña nuevamente líder en un contexto normativo diferente al de cuando el Parlamento de Cataluña en 2020 aprobó la Ley 11/2020, del 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional por invasión de competencias del Estado * (1).
Volviendo a la limitación de los precios del alquiler actual, con la entrada en vigor de la Ley estatal de vivienda, Cataluña, en el mes de junio de 2023, encabezó desde el Departamento de Territorio de la Generalitat la tramitación de la declaración de los municipios afectados como áreas tensas. Después de meses con muchas dudas sobre su efectividad y falta de desarrollo o aprobación de reglamento posterior, Cataluña aplica desde el pasado 16 de marzo de 2024 la limitación del precio del alquiler en los municipios donde la escasez de viviendas a un precio asequible dificulta encontrar o mantener el pago de la renta destinada a la vivienda.
El 15% de los municipios de Cataluña están afectados por esta limitación, en cuanto que de los 947* (2) municipios que hay en Cataluña, 140 han sido declarados zona de mercado residencial tensado. Con todo, no estamos ante una regulación de mínimos, ya que la realidad es que el 80,6% de la población de Cataluña se encuentra dentro de estas áreas de mercado residencial tensionados.
Listado de municipios tensionados: https://habitatge.gencat.cat/ca/ambits/preus-ingressos-i-zones/limit-preu-lloguer/llistat-municipis-zmrt/
Si bien, desde la Ley estatal ni autonómica no se prevé ningún mecanismo sancionador ante su incumplimiento, es evidente que llevará modificaciones en el comportamiento del mercado residencial de las que esperemos hacer un análisis más adelante.
Hoy por hoy, la información práctica que tienen que tener en cuenta los inquilinos, propietarios y operadores del sector para tratar de adecuarse a la normativa que ya resulta de aplicación es:
1.- El Índice de precios de referencia, que se encuentra en vigor por la publicación en el BOE de la Resolución de 14 de marzo de 2024, de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, por la que se determina el sistema de índices de precios de referencia a los efectos de lo establecido en el artículo 17.7 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Introduciendo la referencia catastral, el sistema ofrece un rango de valores de precios de alquiler de viviendas como referencia en título orientativo por la fijación de la renta de los nuevos contratos de alquiler o aquellos contratos en vigor que tengan que pasar por una revisión de la renta. Enlace: Inicio — Índice alquiler de vivienda | Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (mivau.gob.es).
2.- La medida y los topes del índice afecta en particular:
– A Grandes Tenedores de todas las áreas declaradas de mercado residencial tensado; si bien la Ley de Vivienda estatal determina que es Gran Tenedor quien tenga la propiedad de 10 o más viviendas, la consideración de Grandes Tenedores por áreas tensas rebaja el mínimo de 10 a 5 sin distinción entre personas físicas y jurídicas. Por lo tanto, afecta a los propietarios que tengan 5 inmuebles de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros.
– A propietarios de un inmueble de uso residencial que no haya sido alquilado en los últimos 5 años.
-En definitiva, el Índice es de aplicación cuándo:
a) La vivienda no ha sido alquilado antes, sea el propietario Gran Tenedor o no.
b) El precio del alquiler anterior supera el índice de referencia cuando el propietario sea Gran Tenedor.
Los pequeños propietarios en estas áreas (menos de 5 viviendas) tendrán que mantener el precio del alquiler anterior, sin tener que aplicar el valor del Índice.
¿Significa toda esta regulación que los propietarios en áreas tensas no podrán incrementar el alquiler?
La respuesta es no. La norma también prevé excepciones permitiendo incrementar el precio del alquiler hasta un máximo del 10% cuando se han hecho obras de rehabilitación destinadas al ahorro de energía del 30% o de mejora de la accesibilidad, siempre que se hayan acabado en los 2 años anteriores de la fecha del nuevo contrato de alquiler.
Sin ningún tipo de duda que hará falta una revisión de su aplicación y cómo se comporta el precio de los alquileres en un mercado con fuerte demanda y carencia de alquiler asequible.
(1) * El recurso promovido por el Grupo Parlamentario del PP en el Congreso de los Diputados derivó en la Sentencia de 10 de marzo de 2022 – 2020-6289STC.pdf (tribunalconstitucional.es) que anulaba artículos de la regulación de los precios del alquiler de la norma catalana.
(2) * Última actualización del listado de municipios en Cataluña de 10/01/2024: https://www.idescat.cat/indicadors/?id=aec&n=15902
