El pasado 27 de diciembre, antes de finalizar el plazo de la suspensión de los lanzamientos hasta el 31 de diciembre de 2022 (RDL 11/2022), el Gobierno estatal aprobó un nuevo RDL que adopta medidas que tienen incidencia en materia de vivienda y de desahucios. Las medidas que a continuación se citan son medidas aplicables desde el día siguiente de su aprobación y que, por lo tanto, tendrán que servir para paliar las graves consecuencias que comporta la tensión del mercado inmobiliario y la urgencia habitacional ante casos de riesgo de exclusión residencial inminente.
a) Prórroga del plazo de los contratos de alquiler
Se aprueba una prórroga extraordinaria de seis meses para los contratos de alquiler que tengan una fecha de finalización comprendida entre el 28 de diciembre de 2022 y el 30 de junio 2023.
Esto significa que aquellos titulares de contratos de alquiler que finalicen en este periodo, podrán solicitar la prórroga de seis meses. Hará falta que lo comuniquen al propietario y este tendrá que aceptar. En cuanto a la renta aplicable durante la prórroga extraordinaria, se tendrán que respetar las limitaciones establecidas en el apartado b).
La prórroga empezará a contar a partir de la fecha prevista de finalización del contrato de alquiler o cualquiera de sus prorrogas.
La prórroga no se aplicará en casos de necesidad por parte del propietario, haciendo así la norma una remisión al artículo 9.3 de la LAU; tendrá que haber comunicado al arrendatario la necesidad de ocupar la finca para sí mismo, sus familiares en primer grado o su cónyuge en supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
b) Prórroga de la actualización de la renta en los contratos de alquiler
Entre las medidas aprobadas también se incluye la contención de la renta sobre aquellos contratos en los que en el periodo comprendido entre 28 de diciembre de 2022 y el 31 de diciembre de 2023 les corresponda una revisión. En lugar del Índice de Precios al Consumo (IPC), se establece como mecanismo de actualización de la renta el Índice de Garantía y Competitividad (IGC). De este modo, los incrementos de renta no podrán ser superiores al 2% respeto la renta vigente. Este límite tendrá que ser respetado en todo caso cuando el propietario sea un Gran Tenedor. En caso de que el propietario no lo sea, prevalece la autonomía de la voluntad, aunque si las partes no llegan a un acuerdo, en ausencia de pacto, la limitación del incremento del precio será la misma (2%).
La limitación también es aplicable para los contratos del apartado anterior que tengan por fecha de finalización una fecha entre el 28 de diciembre de 2022 y el 30 de junio de 2023.
Por último, añadir que la definición de Gran Tenedor contenida en esta norma estatal es la que obra en el anteproyecto de «Ley para el Derecho a la Vivienda» en el que está trabajando el Gobierno: persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m².
c) Prórroga de la suspensión de los procedimientos de desahucio y de los lanzamientos por hogares vulnerables sin alternativa residencial
Como ya avanzábamos, decaída la suspensión extraordinaria de los desahucios hasta el 31 de diciembre de 2022 aprobada en el anterior RDL, el escudo social seguirá vigente la primera mitad de 2023.
El plazo se amplía hasta el 30 de junio de 2023. La citada prórroga, trata de velar por situaciones de riesgo de exclusión residencial por pérdida de la vivienda cuando hay un proceso de desahucio. Nuevamente, hará falta que acrediten esta situación de vulnerabilidad en el proceso judicial.
d) Contexto del mercado inmobiliario: origen de situaciones de emergencia habitacional
El mercado inmobiliario no tiene freno y los precios del alquiler se disparan, haciendo imposible para muchas familias hacer frente a su pago en condiciones de mercado. No podemos dejar de señalar como uno de los principales problemas la carencia de acceso a la financiación de muchas familias por la adquisición de vivienda propia y, por lo tanto, el aumento de los hogares que se plantean el alquiler enfrente la compra.
En materia de vivienda, en constante tensión normativa, vemos como la legalidad puede resultar contradictoria. Existe una regulación sobre los arrendamientos urbanos (LAU, Código Civil…) y leyes que obligan al ofrecimiento del alquiler social en el caso de Cataluña (Ley 24/2015), la protección de situaciones de vulnerabilidad contenida en la Ley de Enjuiciamiento Civil y las medidas para paliar situaciones de riesgo de exclusión residencial aprobadas en el RDL 20/2022. A pesar de todo, la admisibilidad de demandas de desahucio por impago o finalización de contrato no se ve afectada por la posibilidad de los arrendatarios de acogerse a medidas de protección para estar en riesgo de exclusión. Así, los procesos judiciales continúan.
Es por eso que, en estos momentos, la negociación y la mediación en alquiler se hacen imprescindibles. La solución pasa para reconducir contratos, pactar nuevos acuerdos y modificar condiciones en contratos de alquiler por iniciativa individual y caso a caso.
En definitiva, todo y las medidas aprobadas en el RDL 20/2022, volvemos a tener dudas sobro serán nuevamente prorrogadas y si las Administraciones y los Gobiernos darán respuesta a la tensión originada por la especulación inmobiliaria. Mientras tanto, hace falta una respuesta al problema del acceso a la vivienda, que, desgraciadamente, incide directamente en el rumbo social, demográfico y económico de la sociedad.
